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Droit des affaires > Droit commercial
Droit commercial
Le bail commercial
Les baux commerciaux sont régis par le décret du 30 septembre 1953 modifié. Ils concernent les immeubles et les locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.
I-Durée du bail, obligations des bailleurs et locataires
A-Durée du bail
La durée du bail commercial est d'au moins 9 ans. Il s'agit d'une disposition d'ordre public consacrée par l'article L-145-4 du code de commerce
B-Obligations des bailleurs et locataires
1-obligations du bailleur
- obligation de délivrance,
- obligation d'entretien,
- paiement des charges fiscales lui incombant.
2-Obligations du locataire
- exploitation du fonds,
- maintien des locaux en bon état,
- paiement des loyers.
II- le loyer
A-Révision des loyers
La demande de révision des loyers est recevable trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
La demande doit être formée par exploit d'huissier. Elle doit préciser le montant du loyer réclamé en tenant compte de l'indice des prix qui se rapproche le plus de la date de demande de révision.
B-Contestations relatives à la fixation du loyer et procédure
Les contestations relatives à la fixation du bail révisé ou renouvelé relèvent de la compétence du Président du Tribunal de Grande Instance. S'agissant du renouvellement, la procédure n'est déclenchée qu'après un congé avec offre de renouvellement, donné au moins 6 mois à l'avance du bailleur ou d'une demande de renouvellement du preneur par acte extrajudiciaire.
Dans le cas de renouvellement de bail, la partie diligente saisit la commission de conciliation avant d'engager une procédure. Un accord amiable trouvé devant cette commission, lie les parties.
A défaut d'accord, la partie la plus diligente entame la procédure par la rédaction d'un mémoire adressé à la partie adverse.
Le juge des baux commerciaux n'est saisi qu'à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception du mémoire
C-Refus de renouvellement de bail
Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, indemniser le locataire si aucune faute n'est imputable à ce dernier en lui versant une indemnité d'éviction.
1-Refus pour motifs graves et légitimes
Avant d'invoquer un motif grave et légitime et refuser le renouvellement du bail, le bailleur doit mettre le locataire en demeure de faire cesser l'infraction dans un délai d'un mois.
2-Refus de renouvellement du bail et indemnité d'éviction
L'article L.145-14 du code de commerce prévoit qu'à défaut de renouvellement du bail et sauf les exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail, doit payer à son locataire une indemnité d'éviction.
III-Cession du bail commercial
Le locataire est libre de céder son bail commercial si aucune clause contractuelle ne l'interdit. Les clauses interdisant la cession à un successeur dans le commerce sont interdites. Pour rendre la cession opposable au propriétaire, il convient de la notifier par acte extrajudiciaire ou l'inviter à participer à la signature de la cession si le bail le prévoit.
IV-Résiliation du bail et clause résolutoire
Le bail peut être résilié suite à un accord amiable, en raison de la destruction de la chose louée ou par décision judicaire.
L'apport d'un avocat pratiquant le droit commercial est notamment de conseiller son client, bailleur ou locataire sur la compétence d'attribution des tribunaux, sachant qu'en matière de baux commerciaux cette compétence est dispersée entre le Président du Tribunal de grande instance, le tribunal de grande instance, le tribunal d'instance et le tribunal de commerce.
De plus, il veillera à respecter les délais pour éviter les prescriptions et forclusions dont les effets peuvent être très préjudiciables au client.
